3.4 مليار شخص يفتقرون إلى سكن آمن.. لماذا تتفاقم أزمة الإسكان في العالم؟

يواجه العالم معضلة حضرية متفاقمة تتمثل في أزمة السكن العالمية، التي غذّتها قفزات حادة في التكاليف، وتراجع ملحوظ في المعروض الملائم، وموجات النزوح الجماعي، وتمدد المساكن غير الرسمية والعشوائيات التي تفتقر إلى التأهيل والخدمات الأساسية.

وقد حوّلت هذه الضغوط المتلاحقة الحق في مأوى آمن وميسور الكلفة إلى أحد أعقد التحديات التنموية وأكثرها استعصاءً في العصر الحالي.

ورغم الطابع العالمي المشترك لهذه الأزمة، فإن تجلياتها تتباين بوضوح تبعًا للموقع الجغرافي والمستويات الاقتصادية للدول. وتتشكّل ملامحها من خلال خمس قضايا بنيوية متقاطعة: القدرة على تحمل الكلفة، ومخاطر النزوح، وتوسع القطاع غير الرسمي، وتحديات الاستدامة البيئية، وتراجع جودة الحياة الحضرية، وفقًا لتقرير “مدن العالم 2026: أزمة الإسكان العالمية – مسارات العمل“ الصادر عن برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية.

أزمة الإسكان.. مؤشرات مقلقة

على الرغم من الالتزامات الدولية المتعاقبة، بدءًا من أهداف الألفية التنموية وصولًا إلى أجندة التنمية المستدامة 2030، لا يزال العجز في السكن الملائم يسجّل معدلات تفاقم مستمرة بدل التراجع.

فبينما كان العجز العالمي عند حدود 251 مليون وحدة سكنية في عام 2010، ارتفع إلى 288 مليون وحدة  عام 2023، ما يثبت أن السياسات المتبعة على مدار العقود الماضية لم تعد قادرة على ملاحقة وتيرة النمو الحضري والضغوط الاقتصادية المتزايدة.

ويقطن أكثر من مليار شخص في مساكن غير رسمية وعشوائيات، وهو أعلى مستوى مسجل تاريخيًا. ويواجه هؤلاء السكان مخاطر يومية حادة تشمل غياب الحيازة القانونية، والاكتظاظ المفرط، وانعدام شبكات الصرف الصحي والمياه النظيفة، والتعرض المباشر للكوارث الطبيعية.

كذلك تتفاقم أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن، إذ تنفق 44% من الأسر عالميًا أكثر من 30% من دخلها على السكن، وهي نسبة ترتفع إلى 55% في إفريقيا جنوب الصحراء الكبرى.

تحديات بنيوية وراء الأزمة

وفق تقرير “مدن العالم 2026″، تتشكل أزمة السكن العالمية بفعل خمسة تحديات مترابطة ومتداخلة:

وتتقاطع هذه التحديات عبر المناطق وفئات الدخل، لتنتج مظاهر متنوعة من الحرمان السكني، تختلف حدتها بحسب السياق المحلي والاقتصادي والاجتماعي.

كما تستمر عوامل هيكلية أوسع في تعميق الأزمة، من بينها التوسع الحضري السريع، وارتفاع أسعار الأراضي، واتساع فجوة اللامساواة، وتزايد التعامل مع السكن بوصفه أصلًا استثماريًا، وتفاقم آثار تغير المناخ. وهي عوامل تتجاوز في كثير من الأحيان قدرة الحكومات الوطنية والمحلية على توفير سكن لائق وبأسعار معقولة.

سياسات الإسكان.. من الإزالة إلى الدمج

شهدت العقود الماضية تراجعًا ملحوظًا في مكانة السكن كأولوية ضمن الأجندات الوطنية. ومرّت السياسات بمراحل متعددة في التعامل مع المساكن غير الرسمية والعشوائيات؛ بدأت في السبعينيات بمناهج الإزالة المباشرة وإنتاج الإسكان الاجتماعي الحكومي، ثم انتقلت إلى تبني نموذج التمكين واعتبار الإسكان قطاعًا اقتصاديًا مدفوعًا بالسوق، وصولًا إلى الجيل الحالي الذي يركز على برامج تحسين العشوائيات من منظور شامل للمدينة ومتعدد الأبعاد.

وقد أثبتت التجربة التاريخية أن الاعتماد على قوى السوق، والتركيز الحصري على تعزيز الملكية العقارية الفردية، أخفقا في حل أزمة السكن العالمية، وساهما في كثير من الأحيان في تعميق اللامساواة وتوسيع الفجوات الطبقية والتهميش داخل المدن.

ويدعو تقرير “مدن العالم 2026” إلى تبني مناهج متكاملة ومتمحورة حول الإنسان، ترتكز على مبادئ حقوق الإنسان، وتأخذ في الحسبان تنوع نظم حيازة الأراضي والواقع الثقافي والاجتماعي المحلي للمجتمعات، مع إيلاء اهتمام خاص للفئات الضعيفة وذوي الدخل المنخفض، باعتبارهم الأكثر تضررًا من قصور السياسات السابقة.

كما يشير التقرير إلى فجوة هيكلية حادة في الحوكمة؛ إذ تنفرد الحكومات المركزية والوطنية غالبًا بوضع السياسات الإسكانية، في حين يُلقى عبء التنفيذ الفعلي على عاتق السلطات والبلديات المحلية. وتواجه هذه الإدارات قيودًا جسيمة تشمل شح الموارد المالية، وضعف القدرات المؤسسية، ومحدودية الصلاحيات القانونية، ما يعيق التقدم الشامل.

تكاليف السكن.. حين يسبق الغلاء قدرة الأسر

يشير “تقرير مدن العالم 2026” إلى الارتفاع الحاد في تكاليف السكن باعتباره أحد أبرز ملامح الأزمة المعاصرة.

وتُعرّف القدرة على تحمل تكاليف السكن بقدرة الأسرة على تأمين مسكن ملائم من دون أن يضغط ذلك على دخلها، أو يدفعها إلى التضحية باحتياجات أساسية أخرى، مثل الغذاء والرعاية الصحية والتعليم.

وتكشف البيانات عن اتجاهات مقلقة، إذ يواجه قطاعا الإيجار والتملك ضغوطًا متزايدة، وهو ما يعزوه التقرير إلى عدّة عوامل، منها:

 وتتجاوز آثار الأزمة الجانب المادي لتؤثر في رفاه الأسر واستقرار المدن، إذ تجبر الأسر ذات الدخل المنخفض والفئات الضعيفة على التنازل عن الإنفاق الضروري على الصحة والتعليم، وتدفع ملايين الأشخاص نحو السكن غير الرسمي وتمدد العشوائيات، أو نحو مواجهة خطر التشرد وفقدان المأوى.

كما تؤثر الأزمة في الشباب والبالغين، إذ تعيق استقلالهم السكني وتؤخر قدرتهم على بناء حياة مستقرة.

ويطرح تقرير “مدن العالم 2026” حزمة من التدخلات لمعالجة الأزمة من جانبي الطلب والعرض، بما في ذلك تقديم إعانات مالية إسكانية مستهدفة للأسر الأكثر احتياجًا، وإطلاق برامج إسكان اجتماعي واسعة النطاق، والابتكار في التخطيط الحضري وتأمين التمويل.

النزوح والتهجير القسري

يُعد الأشخاص المجبرون على النزوح بسبب النزاعات أو الكوارث من أكثر الفئات ضعفًا في العالم. وبحلول نهاية عام 2024، تجاوز عدد المهجرين قسرًا حول العالم 120 مليون شخص، بحسب بيانات مرتبطة بتقرير “مدن العالم 2026”.

ويشمل “النازحون في المدن” عدة فئات رئيسية:

ويؤدي فقدان المأوى إلى مخاطر إفقار متعددة، تشمل البطالة، والتهميش، وفقدان مكان العمل أو المعدات الضرورية لكسب الرزق. في المقابل، يساهم تأمين السكن في تحسين صحة النازحين ورفاههم، ويساعدهم على الاندماج الاقتصادي والاجتماعي.

وتواجه المدن تحديات في التعامل مع النزوح نظرًا إلى تشتت النازحين وتنوع أوضاعهم. كما تبرز فجوة واضحة بين العمل الإنساني والعمل التنموي؛ إذ تقود المنظمات الدولية عادة دعم اللاجئين، في حين يفتقر المطرودون من العشوائيات إلى حماية فعالة. وغالبًا ما لا تتناسب الاستجابات الإنسانية التقليدية مع آليات إدارة المدن المعقدة.

السكن غير الرسمي.. جزء من الأزمة أم من الحل؟

يشكل السكن غير الرسمي والمناطق السكنية العشوائية القناة الأساسية والأكثر قدرة، من حيث الحجم والسرعة، على توفير المأوى للفئات ذات الدخل المنخفض، نظرًا إلى عجز الحكومات والقطاع الخاص الرسمي عن تلبية الطلب المتزايد.

ويعيش اليوم أكثر من مليار شخص في تجمعات سكنية غير رسمية، حيث يتميز هذا القطاع بمرونة كبيرة وقدرة على التكيف مع الإمكانات المالية المحدودة للأسر.

لذلك لا يمكن حل أزمة السكن العالمية بمعزل عن القطاع غير الرسمي. ويحتاج الأمر إلى أن تعترف الحكومات به كشريك أساسي في عملية توفير السكن، وأن تعمل على دمجه ضمن المخططات الحضرية الرسمية وشبكات الحماية الاجتماعية والاقتصادية للمدينة.

ويدعو تقرير “مدن العالم 2026” إلى تزويد المساكن العشوائية القائمة بالبنية التحتية الأساسية، مثل المياه والصرف الصحي والكهرباء، وتحسين شبكات الطرق، من دون تهجير السكان من بيئتهم الاجتماعية والاقتصادية.

ويشدد التقرير على ضرورة منح السكان أشكالًا قانونية متنوعة من أمن الحيازة، مثل عقود الإيجار طويلة الأجل أو اعتراف الدولة بحق الإشغال، لحمايتهم من الطرد وتحفيزهم على الاستثمار الذاتي في تحسين مساكنهم.

الإسكان والمناخ.. أزمة باتجاهين

يتقاطع قطاع السكن مع التغير المناخي في اتجاهين متوازيين. فمن جهة، يسهم القطاع في الانبعاثات الكربونية الناتجة من استهلاك الطاقة لأغراض التدفئة والتبريد والإضاءة في المنازل، إضافة إلى عمليات تصنيع مواد البناء التقليدية، مثل الإسمنت والصلب، ونقلها وتشييد المباني.

يُعد قطاع المباني مسؤولًا عن 37% من انبعاثات ثاني أكسيد الكربون عالميًا، فيما يتحمل السكن وحده مسؤولية تتراوح بين 17% و21% من إجمالي الانبعاثات.

ومن جهة أخرى، يتأثر القطاع بالظواهر المناخية المتطرفة، مثل الفيضانات والأعاصير وموجات الحر الشديدة. وغالبًا ما تفتقر مساكن الفئات ذات الدخل المنخفض إلى البنية التحتية القوية والمواد العازلة، ما يجعل قاطنيها أكثر عرضة للأضرار الجسدية والصحية وفقدان المأوى.

ويفرض هذا الواقع حاجة إلى التحول نحو إسكان مستدام، من خلال استخدام مواد بناء منخفضة الكربون، وتطبيق تقنيات التصميم البيئي الذكي، مثل التهوية الطبيعية والعزل الحراري، لتقليل استهلاك الطاقة. كما تبرز الحاجة إلى تكييف المساكن الحالية وترميمها لترشيد استهلاك الطاقة والمياه وتعزيز قدرتها على مقاومة الكوارث الطبيعية.

البعد الإنساني لأزمة الإسكان

يؤكد التقرير أن المسكن ليس مجرد بناء مادي، وإنما محدد رئيسي لصحة الإنسان ورفاهه النفسي ومدى اندماجه في النسيج الاجتماعي للمدينة، مشيرًا إلى ارتباط وثيق بين جودة السكن والحالة الصحية للسكان.

وتؤدي المساكن المتهالكة التي تفتقر إلى المياه النظيفة والصرف الصحي، أو التي تعاني من الرطوبة والازدحام الشديد، إلى انتشار الأمراض المعدية والمزمنة، خاصة أمراض الجهاز التنفسي.

كما يتسبب عدم الاستقرار السكني، والخوف المستمر من الإخلاء القسري، أو العجز عن تحمل التكاليف، في ضغوط نفسية حادة قد تؤدي إلى القلق والاكتئاب، لا سيما لدى أرباب الأسر.

كذلك يُعد الموقع الجغرافي للمسكن بوابة للعدالة الاجتماعية. فالسكن في مناطق معزولة أو عشوائية محرومة من الخدمات يساهم في التهميش المكاني والاقتصادي، إذ يصعب على السكان الوصول إلى فرص العمل الكريمة، ومؤسسات التعليم الجيد، ومراكز الرعاية الصحية.

ويعاني سكان المناطق غير الرسمية غالبًا من الوصمة الاجتماعية والتمييز في سوق العمل والاعتراف القانوني، ما يعمق الفجوات الطبقية ويضعف التماسك الاجتماعي داخل المدينة.

ولتعزيز جودة الحياة، يقترح التقرير خطة عمل ترتكز على:

ووفق التقرير، يمثل الاستثمار في الإسكان اللائق استثمارًا مباشرًا في رأس المال البشري، كما يشكل توفير بيئة سكنية آمنة وصحية ركيزة أساسية لخفض الإنفاق على الرعاية الصحية، وتحقيق العدالة الاجتماعية، وبناء مدن مستدامة.

تمويل الإسكان.. الحلقة الأصعب

يُعد تمويل الإسكان أحد أعقد ركائز أزمة السكن العالمية. ويشير تقرير “مدن العالم 2026” إلى قصور هيكلي في أسواق التمويل العقاري التقليدية والقروض المصرفية التجارية، التي صُممت في الغالب لخدمة الفئات ذات الدخل المرتفع والمستقر.

وقد تسبب ذلك في إقصاء مالي واسع لأكثر من نصف سكان الحضر في الدول النامية، ممن يعتمدون على القطاع غير الرسمي ويفتقرون إلى الضمانات المصرفية الرسمية.

وحتى عام 2023، لم يحصل سوى ربع المتقدمين تقريبًا، أي 25.5%، على قرض سكني، على الرغم من ارتفاع النسبة من 19.8% في عام 2010. ولا يزال الحصول على القروض أقل بكثير في مناطق عدة، خاصة في إفريقيا، حيث تبلغ معدلات الموافقة 8.9% فقط.

وتنتقد الوثيقة ظاهرة “تسليع” الإسكان، التي تحوّل المساكن من منفعة اجتماعية وحق إنساني إلى أصول مالية للمضاربة من قِبل صناديق الاستثمار العالمية، ما أدى إلى تضخم الأسعار بصورة مصطنعة وعزل المواطن العادي عن مراكز المدن الحيوية.

استراتيجيات تمويلية مبتكرة

لتجاوز هذه التحديات، لا بد من اعتماد استراتيجيات تمويلية مبتكرة ومتعددة المستويات، تشمل التمويل الإسكاني المصغر لتمكين الأسر من بناء مساكنها وتحسينها تدريجيًا، وتفعيل الشراكات بين القطاعين العام والخاص، عبر تقديم تسهيلات ضريبية وأراضٍ مجانية للمطورين مقابل تخصيص حصص للإسكان الاجتماعي.

ويتطلب حل الأزمة نظامًا حوكميًا مرنًا يوازن بين آليات السوق والمسؤولية الاجتماعية للدولة، بما يضمن تدفق التمويل المستدام كأداة لتحقيق العدالة المكانية والتنمية الحضرية الشاملة.

وتُعد استراتيجية “لامركزية الإسكان” حلًا ممكنًا، وفق تقرير المدن. وتقوم هذه الاستراتيجية على تمكين الحكومات والبلديات المحلية ماليًا وإداريًا، باعتبارها الشريك الأكثر دراية بالواقع الديموغرافي والجغرافي المحلي، مع تزويدها بآليات متطورة لإدارة الأراضي العامة وضبط المضاربات العقارية التي ترفع الأسعار بصورة مصطنعة.

ويخلص تقرير “مدن العالم 2026” إلى أن حل أزمة السكن يتطلب تغييرًا جذريًا في السياسات، وتعاونًا دوليًا متعدد الأطراف، وتنسيقًا بين القطاع العام والخاص والمجتمعات المحلية، لسد فجوة تمويلية تُقدّر بنحو 3 إلى 4 تريليونات دولار سنويًا حتى عام 2030.